La SCI : l’outil patrimonial de transmission

L’indivision est le pire mode de détention existant. Cela se renforce en cas mésentente entre les co-indivisaire. Et pourtant, sans disposition contraire, c’est le mode dans lequel vont se retrouver deux héritiers lors d’une succession.

Du fait de l’allongement de la durée de la vie et des problématiques de dépendance, les donations connaissent de moins en moins de succès de nos jours. N’oublions pas que donner c’est se dessaisir irrémédiablement du bien. Comment dans ce cas transmettre en gardant le contrôle du patrimoine, p

ouvoir continuer à en percevoir les revenus et gérer les modalités de détention futures. Une seule réponse : la SCI ou société civile immobilière.

SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière est par nature une société ayant un objet social civil portant sur l’acquisition, la détention et la vente de biens constituant un patrimoine immobilier. Par extension, elle peut aussi comporter une partie de placement financier, mais en aucun cas elle ne pourra avoir d’activité commerciale. Pour revêtir le statut de SCI, une société civile doit être constituée de plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles.

Qui dit société, dit associés. Un associé de SCI peut être aussi bien une personne physique qu’une personne morale. Il est par contre indispensable d’avoir au minimum deux associés possédant au moins une part chacun en pleine propriété.

En règle générale, nous sommes en présence de SCI familiale dont les associés sont en général les parents et les enfants. Il est tout à fait possible de créer une SCI avec une personne tierce, montage couramment utilisé par les chefs d’entreprise pour acquérir de l’immobilier en vue d’y mettre leur société. Il est impératif de nommer un gérant, désigné parmi les associés, qui sera son représentant légal en charge de sa gestion dans le respect des statuts.

La création d’une SCI

Comme pour toutes sociétés, ce sont les statuts d’une SCI qui permettent de connaître ses règles de fonctionnement. Ils permettent de connaître notamment les règles de gouvernance, d’entrée et de sortie d’associés au sein de la société, les droits de vote ainsi que les règles de distribution des bénéfices entre les associés. Il est donc fondamental de faire appel à un professionnel pour la rédaction de ses derniers.

Pour avoir une existence, la SCI doit respecter le formalisme de création de société (signature des statuts sous seing privé, publicité par le biais d’une annonce légale, dépôts des statuts au tribunal de commerce et à l’administration fiscale), disposer d’un capital sociale numéraire ou en nature, disposer d’au moins deux associés et tenir à jour une comptabilité et faire tenir une assemblée générale par an.

Les biens immobiliers composants une SCI devraient être exclusivement des biens locatifs générant donc des revenus fonciers. Dans le cadre d’immobilier de jouissance, une chose est sûre : il faut faire extrêmement à l’abus de bien social.

Fiscalité

Les SCI sont des sociétés transparentes. Elles ont donc comme traitement fiscal la fiscalité des personnes physiques, chacun des associés faisant remonter les revenus nets de charge dans la catégorie des revenus fonciers en proportion de leurs droits. Il est possible que la SCI dans ce cadre génère du déficit foncier de droit commun.

Sur option, il est possible d’opter pour le régime fiscal de l’impôts sur les sociétés. Attention, cette option une fois exercée est irrévocable.

Sur le plan comptable

Quelle que soit l’option retenue, les SCI ont la possibilité d’utiliser l’amortissement comptable sur la partie bâtie de l’immobilier. Cet amortissement amortissement n’aura un impact sur la fiscalité que si l’option fiscale retenue est l’impôts sur les sociétés.

La valeur comptable d’une SCI est déterminée en faisant la somme de l’actif en valeur nette comptable.

 

Comme tous les outils patrimoniaux, la mise en place de ces dispositifs demande expertise et professionnalisme. Prenez contact avec votre conseiller patrimonial, il saura vous accompagner de la création à la gestion de votre future SCI.